Tres reformas, una sola dirección
Los cambios se encadenan unos con otros. En primer lugar, cualquier propietario único de un inmueble, sea cual sea su valor, puede ahora optar a una visa de inversor renovable de dos años. Los copropietarios necesitan una participación de al menos 400.000 AED cada uno. Así, la residencia en Dubái se abre a un perfil de comprador internacional completamente nuevo.
En segundo lugar, la Golden Visa (de diez años, con un umbral de 2 millones de AED) ya no exige un pago inicial en efectivo del 50 %. Las propiedades hipotecadas y las compradas sobre plano cumplen los requisitos basándose únicamente en la valoración del DLD. Es un cambio estructural: la Golden Visa queda ahora al alcance del inversor que financia su compra con hipoteca, y no solo del comprador al contado.
En tercer lugar, la plataforma unificada de la GDRFA y el DLD reúne la Golden Visa, la visa de jubilado y la visa de propietario de inmueble en un único canal digital. Lo que antes obligaba a presentar solicitudes paralelas ante organismos distintos se tramita ahora de principio a fin en un solo sistema, con el objetivo de aprobarlo en menos de cinco días hábiles.
El impacto en el mercado: el primer trimestre de 2026 en cifras
Dubái registró más de 45.300 transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2026, por un valor total que superó los 114.000 millones de AED: un 5,1 % más en volumen y un 8,6 % más en valor que un año antes. El mercado ha entrado en lo que los analistas llaman una fase de «moderación saludable»: la revalorización anual de los precios se ha enfriado desde las subidas de más del 15 % de 2024 hasta una horquilla del 3-6 % en la mayoría de los segmentos.
El precio de villas y casas adosadas sigue creciendo más deprisa que el de los apartamentos: entre un 12 % y un 18 % anual, frente al 5-10 % de los apartamentos del segmento intermedio. La compra sobre plano representó el 57 % de las transacciones residenciales por volumen, aunque las propiedades terminadas suponen el 62 % del valor total. La inversión china se disparó un 22 % en un año y situó a China como tercer país de origen de los compradores extranjeros, por detrás de la India y el Reino Unido.
Qué implica para la estructura de las empresas
Las reformas de las visas abren nuevas posibilidades de planificación en la estructuración societaria. La inversión inmobiliaria puede cumplir ahora una doble función: generar rentas por alquiler y, a la vez, asegurar la residencia de los inversores y del personal clave. Para el emprendedor que opera con empresas de zona franca o de territorio continental, ajustar la inversión inmobiliaria a los requisitos de la Golden Visa permite integrar mejor la residencia y la actividad empresarial.
Ahora bien, la relación entre la propiedad del inmueble, la situación de la visa y la estructura de la empresa exige una planificación cuidadosa. El tipo de entidad a través del cual se mantiene la propiedad (a nombre personal, mediante una LLC de territorio continental o una empresa offshore) influye tanto en el acceso a la visa como en el tratamiento fiscal. JAFZA Offshore sigue siendo el único vehículo offshore a través del cual se puede mantener directamente una propiedad en Dubái.
No se trata solo de rebajar umbrales: es un replanteamiento de fondo de cómo se relacionan la propiedad inmobiliaria y la residencia en Dubái.— Análisis de Polaris Corporate Services
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