La dinámica de oferta y demanda
El mercado de oficinas de Dubái vive un fenómeno poco habitual en el sector inmobiliario comercial mundial: una escasez real de producto prémium. Mientras la promoción residencial ha vivido un auge, con más de 150.000 nuevas unidades lanzadas en 2025, la promoción de oficinas de categoría A se ha quedado atrás. La empresa conjunta entre Brookfield y Alshaya, anunciada el 7 de mayo, que compromete un proyecto de 480.000 pies cuadrados en Dubai Hills, responde de forma directa a esa carencia.
Para las empresas que ponen en marcha su actividad en los EAU, la situación del mercado de oficinas influye en las decisiones de constitución de entidades. Una oficina virtual o un acuerdo de domicilio social aporta la presencia regulatoria necesaria sin el compromiso de un alquiler prémium, una opción especialmente útil para las empresas que trabajan sobre todo en remoto pero necesitan una dirección en los EAU para la licencia, los servicios bancarios y la visa.
Oportunidad de inversión
El aumento del 33,9 % en el volumen de operaciones comerciales refleja la confianza de los inversores institucionales en los fundamentos del mercado de oficinas de Dubái. Para quienes valoran estructuras de titularidad inmobiliaria, el inmueble comercial ofrece un perfil de riesgo y rentabilidad distinto del residencial: contratos de arrendamiento más largos, menor rotación de inquilinos, garantías de empresa más sólidas y menor sensibilidad a los vaivenes geopolíticos.
Los clientes de Polaris que quieran combinar la inversión inmobiliaria comercial con los requisitos de la Golden Visa deben saber que los inmuebles comerciales computan para el umbral de 2 millones de AED, y que hoy las rentabilidades comerciales superan a las residenciales en la mayoría de los segmentos.
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En 2026, el mercado de oficinas de categoría A de Dubái está sometido a una tensión estructural. A lo largo del ciclo 2018-2022 se entregó muy poca oferta prémium nueva, y la demanda de los servicios financieros, la tecnología, los servicios profesionales y las family offices la ha absorbido con creces. La desocupación en las torres prémium de DIFC, Downtown y Business Bay se situó por debajo del 5 % durante 2025 y se mantiene en niveles similares en 2026. Los alquileres nominales prémium han pasado de 200-280 AED por pie cuadrado en 2022 a 320-450 AED por pie cuadrado en 2026, el quinquenio más sólido del que se tiene registro. El mercado está partido en dos: las torres prémium llenas y con precios al alza, frente a las torres de categoría B y las de categoría A más antiguas, con desocupación estructural y alquileres más flojos.
| Submercado | Alquiler nominal de categoría A (AED/pie²/año) | Desocupación (categoría A) | Principales motores de la demanda |
|---|---|---|---|
| DIFC | 350–480 | <3% | Servicios financieros, family offices |
| Distrito de Downtown / Burj Khalifa | 320–420 | 4–6% | Multinacionales, sedes regionales |
| Business Bay | 220–320 | 5–8% | Servicios profesionales, empresas de mediana capitalización |
| Dubai Marina / JLT | 180–260 | 7–10% | Tecnología, servicios, pymes |
| Distrito de One Central / Trade Centre | 200–280 | 6–8% | Sector parapúblico, congresos |
| Dubai Internet/Media City | 170–240 | 8–12% | Tecnología, sector creativo |
| DIFC Gate Village (boutique) | 380–560 | <2% | Family offices, asesoramiento de nicho |
Por qué DIFC se cotiza con prima y dónde esa prima encuentra sus límites
DIFC se cotiza con una prima del 25-40 % sobre el espacio comparable de Business Bay, pese a estar a unos cinco minutos en coche. Las razones son sólidas: la convivencia con el regulador, el ecosistema de servicios profesionales, la cercanía a los Tribunales de DIFC y el valor de marca que una dirección en DIFC aporta ante los clientes de servicios financieros. Esa prima resulta razonable para las entidades reguladas, las grandes family offices y las firmas de asesoramiento financiero cuya relación con el cliente exige presencia en DIFC. Para las empresas de servicios que no necesitan ese valor regulatorio ni de marca, Business Bay ofrece edificios comparables a un alquiler bastante menor, una alternativa evidente, sobre todo en las entregas posteriores a 2022 que cumplen las especificaciones actuales de categoría A.
Qué significa de verdad «categoría A» en 2026
La definición de categoría A se ha vuelto más estricta. Una torre de la década de 2010, con plantas de 12.000-15.000 pies cuadrados, 2,7 m de altura entre forjados, sin suelo técnico e instalaciones limitadas para ciclistas y deportistas, ya no juega en la misma liga que una entrega de 2023 con plantas de 22.000 pies cuadrados, 3,1 m entre forjados, suelo técnico, espacios de bienestar para ciclistas, recarga de vehículos eléctricos a gran escala y certificación BREEAM o LEED. Los grandes inquilinos eligen cada vez más en función de las calificaciones de sostenibilidad y de la experiencia del usuario, más que de la simple ubicación. La consecuencia es clara: los edificios nominalmente de categoría A con 10 a 15 años de antigüedad se arriendan con descuentos notables frente a la verdadera categoría A actual.
La alternativa de la oficina flexible: dónde funciona y dónde no
Los operadores de oficinas flexibles (Regus, Servcorp, WeWork y diversos actores locales) han crecido con fuerza entre 2024 y 2026, ya que las empresas en proceso de traslado los emplean para establecer presencia en los EAU antes de firmar arrendamientos directos. El alquiler nominal por puesto de trabajo no es la comparación pertinente, porque el modelo flexible incluye servicios integrales, seguridad, informática y recepción. Para equipos de 2 a 8 personas, la oficina flexible suele salir más barata que el arrendamiento directo una vez descontados el acondicionamiento, las fianzas y la carga de gestión; para equipos de 10 personas o más, el arrendamiento directo en edificios de categoría B o de categoría A más antiguos suele imponerse en el coste por persona en un plazo de 18 meses.
La decisión sobre la oficina y la prueba de sustancia
Para las entidades autorizadas en los EAU que invocan sustancia ESR o el régimen de QFZP, la elección de oficina tiene consecuencias fiscales. Los puestos flexibles y las direcciones compartidas, aunque sean del todo legales a efectos de licencia, cada vez con más frecuencia no superan las pruebas de sustancia exigidas a las entidades que declaran ingresos significativos. Las directrices de la FTA de 2025 fueron tajantes: un domicilio social no equivale a una oficina operativa. Cuando están en juego la sustancia ESR o los ingresos cualificados a efectos del QFZP, una oficina propia, por pequeña que sea, es la opción más segura.
- La categoría A prémium sufre una tensión estructural: la desocupación está por debajo del 5 % en las torres prémium de DIFC, Downtown y Business Bay.
- DIFC se cotiza con una prima del 25-40 %, razonable para entidades reguladas y family offices; en los demás casos, Business Bay es la alternativa.
- La «categoría A» de la década de 2010 ya no se valora igual que la categoría A actual, de 2023 en adelante: compradores e inquilinos las distinguen cada vez más.
- La oficina flexible es la mejor opción para equipos de 2 a 8 personas; el arrendamiento directo lo es para 10 o más con ocupación estable.
- A efectos de la sustancia ESR o del QFZP, una oficina propia es bastante más segura que un puesto flexible, con independencia del coste.
La perspectiva de Polaris
Polaris asesora sobre estructuras de inversión en inmuebles comerciales, soluciones de oficina virtual y el punto en que la inversión inmobiliaria se cruza con la planificación societaria y de residencia.
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