Dubaï lève le seuil de 750 000 AED pour le visa immobilier : ce qui change pour les investisseurs

Trois réformes, une même orientation

Ces changements s'enchaînent. Tout propriétaire d'un bien détenu à titre individuel peut désormais prétendre à un visa investisseur de deux ans, renouvelable, quelle que soit la valeur du bien. En cas de détention conjointe, chaque copropriétaire doit détenir une part d'au moins 400 000 AED. La résidence à Dubaï s'ouvre ainsi à une toute nouvelle catégorie d'acquéreurs internationaux.

Ensuite, le Golden Visa (dix ans, seuil de 2 millions d'AED) n'exige plus un apport en numéraire de 50 %. Les biens financés par crédit ou achetés sur plan sont désormais éligibles sur la seule base de l'évaluation de la DLD. Il s'agit d'un changement de fond : le Golden Visa devient accessible aux investisseurs qui financent leur acquisition par emprunt, et plus seulement aux acheteurs au comptant.

Enfin, la plateforme unifiée GDRFA-DLD regroupe le Golden Visa, le visa retraité et le visa propriétaire au sein d'un canal numérique unique. Ce qui exigeait auparavant des demandes distinctes auprès d'administrations différentes se traite désormais de bout en bout dans un seul système, avec un objectif d'approbation en moins de cinq jours ouvrés.

L'effet sur le marché : le premier trimestre 2026 en chiffres

Dubaï a enregistré plus de 45 300 transactions immobilières au premier trimestre 2026, pour une valeur totale supérieure à 114 milliards d'AED, soit une hausse de 5,1 % en volume et de 8,6 % en valeur sur un an. Le marché est entré dans une phase que les analystes qualifient de « modération saine » : la hausse annuelle des prix est passée de poussées supérieures à 15 % en 2024 à une fourchette de 3 à 6 % dans la plupart des segments.

Les prix des villas et des maisons de ville continuent de progresser plus vite que ceux des appartements, avec une croissance annuelle de 12 à 18 %, contre 5 à 10 % pour les appartements de milieu de gamme. Les ventes sur plan ont représenté 57 % des transactions résidentielles en volume, tandis que les biens livrés en concentrent 62 % en valeur. Les investissements chinois ont bondi de 22 % sur un an, la Chine devenant ainsi la troisième nationalité d'acquéreurs étrangers, après l'Inde et le Royaume-Uni.

Conséquences structurelles pour les sociétés

Les réformes du visa ouvrent de nouvelles possibilités en matière de structuration de sociétés. L'investissement immobilier peut désormais remplir un double rôle : générer un rendement locatif tout en assurant la résidence des investisseurs et des collaborateurs clés. Pour l'entrepreneur qui s'appuie sur une société de zone franche ou du continent, articuler son investissement immobilier avec l'obtention du Golden Visa permet de mieux intégrer résidence et activité.

L'articulation entre la détention immobilière, le statut de résident et la structure de la société demande toutefois une planification rigoureuse. La nature de l'entité qui détient le bien (nom propre, société continentale ou société offshore) influe à la fois sur l'éligibilité au visa et sur le traitement fiscal. La société offshore JAFZA reste le seul véhicule offshore par lequel un bien situé à Dubaï peut être détenu directement.

Il ne s'agit pas d'un simple assouplissement des seuils, mais d'une refonte en profondeur de la manière dont la propriété immobilière et la résidence s'articulent à Dubaï.— Analyse de Polaris Corporate Services