property investment for non-residents" style="width:100%;display:block" loading="lazy">La procédure d'achat
Choisir le bien, puis convenir des conditions, signer le protocole d'accord (formulaire F), verser un acompte de 10 % sur un compte séquestre, mener à bien la vérification préalable, signer le contrat de vente (SPA), procéder au transfert auprès du DLD, et enfin régler les frais de transfert du DLD de 4 % ainsi que 580 AED de frais administratifs. L'ensemble de la procédure prend de 2 à 6 semaines pour un bien livré. Pour un achat sur plan, le contrat de vente est conclu avec le promoteur et la livraison suit le calendrier de construction.
Les modes de détention
Trois structures sont possibles : la détention en nom propre, par une société offshore JAFZA, ou par une LLC en zone continentale. La détention en nom propre est la plus simple, mais elle soulève des questions de succession : en droit émirien, les biens d'un ressortissant étranger décédé peuvent être soumis aux règles successorales de la charia, sauf si un testament enregistré au DIFC a été établi. La détention par une société offshore offre une protection des actifs et une succession bien définie, mais elle entraîne des frais d'entretien annuels. La LLC en zone continentale assure une souplesse maximale, mais elle soumet les revenus locatifs à l'impôt sur les sociétés.
Les conséquences en matière de visa
Un bien d'une valeur d'au moins 750 000 AED ouvrait auparavant droit à un visa d'investisseur de 2 ans. Les réformes d'avril 2026 ont entièrement supprimé ce seuil pour les propriétaires uniques. Un bien d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED ouvre droit au Golden Visa, et ce sans obligation de paiement initial de 50 % depuis février 2026. Pour les non-résidents qui envisagent à terme de s'établir aux Émirats, l'investissement immobilier remplit une double fonction : il génère un rendement et ouvre une voie vers la résidence.
Le régime fiscal
Aucune taxe foncière n'existe à Dubaï. Les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien détenu en nom propre ne sont pas imposées. Les revenus locatifs d'un bien détenu en nom propre échappent à l'impôt sur les sociétés. En revanche, un bien détenu par une société est soumis à l'impôt sur les sociétés de 9 % sur la part du revenu locatif net dépassant 375 000 AED. Les frais de transfert du DLD de 4 % à l'achat constituent le principal coût de transaction. Les charges annuelles varient selon l'immeuble et la résidence : elles se situent en général entre 10 et 25 AED par pied carré.
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Les ressortissants étrangers, résidents ou non, peuvent détenir un bien en pleine propriété dans les zones de propriété franche désignées de Dubaï. Ces zones couvrent la plupart des programmes haut de gamme et intermédiaires de la ville : Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Jumeirah Beach Residence, Dubai Creek Harbour, MBR City, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills, et bien d'autres encore. Les zones « locales », hors propriété franche, restent réservées aux ressortissants émiriens et du CCG. Abou Dabi applique un régime de zones désignées comparable ; Sharjah fonctionne par usufruit de 99 ans plutôt que par pleine propriété ; les émirats du Nord suivent des cadres variés, mais autorisent en général la propriété étrangère dans des zones désignées.
L'ensemble des coûts de transaction
| Coût | Taux / montant | Partie qui paie |
|---|---|---|
| Frais de transfert du DLD | 4 % du prix d'achat | Acheteur (parfois partagés à parts égales) |
| Enregistrement au bureau du fiduciaire | 4 000 AED (> 500 000 AED) ou 2 000 AED (≤ 500 000 AED) | Acheteur |
| Délivrance du titre de propriété | 580 AED | Acheteur |
| Enregistrement de l'hypothèque (en cas de financement) | 0,25 % du prêt + 290 AED | Acheteur |
| Commission de l'agent immobilier | 2 % (montant courant) | Acheteur |
| Expertise du bien (en cas de prêt hypothécaire) | de 2 500 à 3 500 AED | Acheteur |
| Attestation de non-objection du promoteur (revente) | de 500 à 5 000 AED | Vendeur (pour les biens commerciaux, l'acheteur paie souvent au terme de la négociation) |
| Frais administratifs du DLD (achat sur plan) | de 3 000 à 5 000 AED | Acheteur |
Les trois voies vers la propriété
Le titre de propriété peut être détenu selon trois structures, chacune ayant des conséquences fiscales et successorales distinctes. La détention personnelle directe est la plus simple : le nom de l'acheteur figure sur le titre, et toutes les démarches administratives lui reviennent en propre. La détention par une société émirienne (en zone continentale ou dans des zones franches désignées telles que le DIFC) permet une détention par une personne morale, ce qui se révèle utile pour la planification successorale, les acquisitions à plusieurs et la protection des actifs ; elle n'échappe toutefois pas à l'impôt sur les sociétés si l'entité perçoit des revenus locatifs (ces revenus sont alors soumis au taux normal de 9 % au-delà du seuil de 375 000 AED). La détention par une société de portage offshore (SPV), généralement constituée auprès de RAKICC, de JAFZA Offshore ou sous forme de SPV ADGM, est une structure courante pour la détention familiale et la confidentialité ; les revenus locatifs de source émirienne restent néanmoins imposables aux Émirats, quelle que soit la juridiction d'enregistrement du SPV.
La réalité du crédit hypothécaire pour les non-résidents
Les banques émiriennes prêtent aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes qu'aux résidents. La quotité de financement habituelle se situe entre 50 et 60 % pour les non-résidents, contre 75 à 80 % pour les résidents ; le montant minimal du prêt avoisine 1 million d'AED ; les taux d'intérêt dépassent en général de 50 à 100 points de base ceux consentis aux résidents ; et la vérification des revenus est plus rigoureuse, les relevés bancaires et les déclarations fiscales du pays d'origine étant exigés. Un accord de principe est indispensable avant de signer un compromis de vente : se retrouver sans financement après s'être engagé coûte cher. Deux des trois plus grandes banques émiriennes disposent de services hypothécaires dédiés aux non-résidents.
Le lien entre l'immobilier et le visa
La propriété immobilière ouvre droit à un visa de résidence émirien à deux seuils : 750 000 AED (visa d'investisseur immobilier de 3 ans, renouvelable) et 2 000 000 AED (Golden Visa de 10 ans, renouvelable). Quelques conditions essentielles s'appliquent : le bien doit être livré (et non sur plan), un bien hypothéqué n'ouvre droit au visa que si l'acheteur a versé au moins 1 million d'AED, et la copropriété avec un conjoint compte pour les deux. Le calcul, qui conjugue rendement, plus-value et valeur du visa, fait souvent d'un seul appartement à Dubaï une voie de résidence par l'investissement plus efficace que les programmes de citoyenneté de plusieurs juridictions.
L'apport de Polaris
Pour les acquisitions de grande valeur, la question de la structuration prime sur le choix du bien lui-même. Opter pour une détention en nom propre, par une entité opérationnelle émirienne, par un SPV offshore ou par une fondation a une incidence sur la succession, l'exposition fiscale de la famille dans son pays d'origine, la protection des actifs et le coût d'administration courant. Chez Polaris, le conseil en structuration d'entreprise et les services de fondation accompagnent le plus souvent le conseil immobilier lorsque l'acquisition dépasse 5 millions d'AED ou qu'elle s'inscrit dans un contexte de family office.
- La pleine propriété est ouverte à tous les étrangers dans les zones désignées, qui recouvrent l'essentiel du Dubaï haut de gamme et intermédiaire.
- L'ensemble des coûts de transaction représente en général de 6,5 à 7,5 % du prix d'achat pour un acheteur au comptant.
- Le titre peut être détenu en nom propre, par une société émirienne ou par un SPV offshore, chaque option ayant des effets différents en matière de succession et de fiscalité.
- Crédit hypothécaire pour non-résidents : quotité de financement de 50 à 60 %, prêt minimal de 1 million d'AED, vérification rigoureuse des revenus.
- Un bien à 750 000 AED ouvre droit à un visa de 3 ans ; un bien à 2 millions d'AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans.
Le point de vue de Polaris
Polaris conseille les investisseurs non-résidents sur la structuration de leurs acquisitions immobilières : du choix du véhicule de détention à l'intégration du visa, en passant par l'optimisation fiscale et la gestion de la conformité dans la durée.
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